Contrato de aluguel em Barueri: o essencial

Quem vai alugar um imóvel em Barueri, em Alphaville ou em Tamboré precisa de um contrato escrito que identifique as partes, descreva o imóvel e fixe prazo, valor, reajuste, garantia e multa. A Lei do Inquilinato define o que pode e o que não pode constar.

Identificação, finalidade e prazo

O contrato deve trazer o nome e a qualificação do locador e do locatário, o endereço completo do imóvel e a finalidade, residencial ou não residencial. A finalidade importa, porque as regras de encerramento mudam em cada caso.

O prazo pode ser livremente pactuado. Se for igual ou superior a dez anos, é necessária a autorização do cônjuge. Sem essa autorização, o cônjuge não fica obrigado a respeitar o que exceder esse limite.

Na locação residencial feita por escrito e com prazo de 30 meses ou mais, o contrato termina na data combinada, sem necessidade de aviso. Se o inquilino permanecer por mais de 30 dias sem oposição do dono, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode denunciá-la a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação.

Se o contrato residencial for verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses, no fim do prazo ele se prorroga automaticamente por tempo indeterminado. Nesse caso, o imóvel só pode ser retomado em situações previstas em lei, como acordo entre as partes, infração contratual, falta de pagamento, uso próprio ou de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente, obra aprovada pelo poder público ou quando a locação ininterrupta ultrapassa cinco anos.

Aluguel, vencimento e reajuste

Devem constar o valor do aluguel, a data de vencimento, a forma de pagamento e a quem pagar. Se o contrato não fixar a data, a lei dá ao inquilino até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. É proibido estipular o aluguel em moeda estrangeira ou atrelá-lo ao câmbio ou ao salário mínimo.

O reajuste precisa de um índice definido no contrato e só pode ocorrer no mínimo a cada doze meses. Cláusula com correção em prazo menor é nula. As partes podem, de comum acordo, fixar um novo valor ou mudar a cláusula de reajuste. Depois de três anos de contrato, ou do último acordo, locador ou inquilino podem pedir na Justiça a revisão do valor para adequá-lo ao mercado, se não houver entendimento.

O locador não pode exigir o aluguel adiantado, salvo quando não há garantia no contrato ou na locação por temporada.

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Garantia, multa e vistoria

O contrato pode exigir uma única garantia: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Exigir duas no mesmo contrato anula essa exigência e é contravenção. Na caução em dinheiro, o teto é o equivalente a três meses de aluguel, com depósito em caderneta de poupança e rendimentos para o inquilino. O jornal já explicou como funciona o aluguel sem fiador em Barueri e Alphaville.

Durante o prazo, o dono não pode retomar o imóvel. O inquilino pode devolvê-lo antes, pagando a multa combinada, proporcional ao período já cumprido. Fica dispensado da multa se a saída for por transferência do empregador para outra localidade, desde que avise por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Em contrato por prazo indeterminado, o inquilino denuncia com aviso escrito de 30 dias. Sem o aviso, o locador pode cobrar o equivalente a um mês de aluguel e encargos.

A vistoria de entrada descreve o estado do imóvel e deve acompanhar o contrato. É ela que permite devolver o bem no mesmo estado, descontado o desgaste normal do uso. O checklist está na reportagem sobre vistoria de entrada e de saída no aluguel.

Se o imóvel for vendido no curso da locação, o novo dono pode denunciar o contrato e pedir a desocupação em 90 dias, salvo se houver prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e averbação na matrícula. Vale pedir que isso conste e seja averbado.

Encargos, benfeitorias e o que é nulo

O contrato deve dizer quem paga IPTU, condomínio, seguro e contas de consumo. Em regra, o inquilino paga as despesas ordinárias do condomínio e as contas de água, luz, gás e telefone. O proprietário paga as extraordinárias, como reforma estrutural, pintura de fachada e fundo de reserva. O inquilino pode exigir os comprovantes das parcelas cobradas.

Benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino são indenizáveis, ainda que não tenham sido autorizadas. As úteis só o são se o dono autorizou. As de mero embelezamento não são indenizáveis, mas podem ser retiradas no fim da locação se isso não afetar a estrutura, salvo disposição em contrário no contrato. Alterar a forma do imóvel, ceder, sublocar ou emprestar a unidade exige consentimento prévio e escrito do locador.

São nulas as cláusulas que tentem afastar a proteção da Lei do Inquilinato, como as que proíbem a prorrogação dos contratos residenciais mais curtos. Também é contravenção exigir valor além do aluguel e dos encargos permitidos. A lista de papéis está em documentos para alugar imóvel em Barueri e Alphaville.

Checklist do que precisa estar no papel

• qualificação das partes e descrição do imóvel, com endereço completo;

• finalidade e prazo da locação;

• valor, vencimento e forma de pagamento;

• índice e periodicidade do reajuste, de no mínimo um ano;

• uma única garantia;

• multa por devolução antecipada, proporcional ao tempo cumprido;

• quem paga IPTU, condomínio e contas;

• vistoria de entrada anexa;

• cláusula de vigência em caso de venda, se as partes quiserem essa proteção.

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