Condomínio em Alphaville: o que saber antes de alugar

Quem vai alugar ou comprar um imóvel em condomínio em Alphaville, bairro dividido entre Barueri e Santana de Parnaíba, precisa conferir antes de assinar quatro pontos: o município do endereço, a convenção, o regimento interno e a situação financeira do condomínio. Esses documentos definem quanto se paga por mês, o que se pode fazer na unidade e quem responde por dívidas antigas.

Alphaville é um dos 16 bairros oficiais de Barueri, no Distrito da Sede, ao lado de Tamboré, Centro, Jubran e Mutinga. Uma parte do bairro, porém, pertence a Santana de Parnaíba. O endereço define a prefeitura que cobra o IPTU e presta os serviços públicos, por isso vale confirmar o município na matrícula do imóvel e no carnê do imposto.

A convenção é a regra principal do condomínio

Todo condomínio residencial funciona com uma convenção, que precisa ser assinada por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais. Ela obriga todos os moradores, inclusive inquilinos, e passa a valer contra terceiros depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

A convenção define pontos que pesam no dia a dia:

• a quota de cada unidade nas despesas, em geral proporcional à fração ideal;

• a forma de administração e o mandato do síndico, que pode ser de até dois anos, com reeleição;

• a competência das assembleias e o modo de convocá-las;

• as multas para quem descumpre as regras;

• o regimento interno, que detalha horários, mudanças, obras, uso de áreas comuns e animais.

Antes de fechar negócio, peça cópia da convenção e do regimento interno. Regras sobre reformas, locação por temporada, vagas de garagem e circulação de visitantes podem mudar a sua decisão.

Taxa condominial, multas e dívidas da unidade

Cada condômino paga a sua parte das despesas comuns. Quem atrasa paga juros e multa de até 2% sobre o débito. Quem descumpre os deveres de forma reiterada pode receber multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal. No caso de comportamento antissocial repetido, que torne a convivência insuportável, a multa pode chegar a dez vezes esse valor.

Na compra, o cuidado maior é com a dívida. Quem adquire a unidade responde pelos débitos condominiais do vendedor, inclusive multas e juros. Por isso, peça a declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora antes da escritura.

A assembleia aprova uma vez por ano o orçamento das despesas e as contribuições. A ata da última assembleia mostra o valor da taxa, obras previstas, rateios extras e disputas em curso. Para comparar unidades em condomínios da região com taxa e área informadas, veja os imóveis disponíveis em Alphaville e Barueri no QuintoAndar e filtre por valor do condomínio.

Quem paga cada despesa no aluguel

Para quem aluga, a divisão das despesas está definida em lei. O inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio, que são as necessárias à administração rotineira:

• salários, encargos e contribuições dos empregados do condomínio;

• água, esgoto, gás, luz e força das áreas comuns;

• limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

• manutenção de equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;

• pequenos reparos nas dependências e instalações comuns.

O proprietário paga as despesas extraordinárias, aquelas que fogem da manutenção de rotina:

• reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel;

• pintura de fachadas e esquadrias externas;

• obras para repor as condições de habitabilidade do edifício;

• instalação de equipamentos de segurança, incêndio, interfone, esporte e lazer;

• decoração e paisagismo das áreas comuns;

• constituição do fundo de reserva.

O inquilino também deve cumprir a convenção e o regimento interno e pode pedir os comprovantes das parcelas cobradas. Antes de assinar, confira no boleto se há itens extraordinários embutidos na taxa. O Jornal de Barueri já mostrou como funciona o aluguel sem fiador em Barueri e Alphaville, outra etapa do contrato.

Documentos para pedir antes de alugar ou comprar

Uma lista simples evita surpresas depois da mudança:

1. matrícula atualizada do imóvel, para confirmar proprietário, município e eventuais ônus;

2. convenção registrada e regimento interno em vigor;

3. atas das duas últimas assembleias, com orçamento e obras aprovadas;

4. três últimos boletos da taxa condominial, para ver o valor real e os rateios extras;

5. declaração de quitação de débitos condominiais, no caso de compra;

6. carnê do IPTU, emitido pela prefeitura do município do endereço.

Custo total, além do aluguel ou da parcela

Em condomínio, o gasto mensal soma aluguel ou prestação, taxa condominial, IPTU, seguro e contas de consumo. A taxa varia conforme o tamanho da unidade, a estrutura de lazer e o número de funcionários, então compare imóveis pelo pacote completo, e não só pelo valor anunciado. A reportagem sobre o custo do aluguel em Barueri e Alphaville mostra o que mais pesa no preço.

Visite o condomínio em horários diferentes, converse com o síndico ou a administradora e confira as áreas comuns que você pretende usar. Com os documentos em mãos, fica mais fácil negociar.

Para começar a busca com essa lista ao lado, compare os imóveis em condomínio anunciados em Alphaville e Barueri no QuintoAndar.