Comprar ou alugar imóvel em Barueri
O m² de venda chegou a R$ 12.259 em outubro e o rendimento bruto do aluguel ficou em 7,08% ao ano em setembro, abaixo da Selic de 13,75%
Quem pensa em comprar ou alugar um imóvel em Barueri precisa cruzar o preço e o aluguel anunciados, o ITBI, a escritura e a Selic. Em outubro de 2026, o m² de venda residencial na cidade chegou a R$ 12.259. Em setembro, o aluguel anunciado ficou em R$ 71,96 por m², com rendimento bruto de 7,08% ao ano, abaixo da Selic de 13,75% mantida pelo Copom na quarta-feira (4) de novembro de 2026.
Os valores são médias de anúncios de apartamentos prontos, não o preço de um imóvel específico em Alphaville ou Tamboré. A Lei de Abairramento oficializa os dois como bairros de Barueri. Parte de Alphaville fica em Santana de Parnaíba. O jornal já mostrou a cidade no topo do ranking de aluguel, em matéria sobre o aluguel mais caro do Brasil e em levantamento em que Barueri liderou o ranking.
O preço do m² e o rendimento do aluguel em Barueri
O informe de venda de outubro de 2026 registrou Barueri a R$ 12.259 por m², com variação de 0,04% no mês, 5,18% no ano e 4,97% em 12 meses. O informe de locação de outubro ainda não havia sido publicado em 12 de novembro de 2026. O aluguel desta conta vem do informe de setembro: R$ 71,96 por m² e rendimento bruto de 7,08% ao ano. No mesmo informe, São Paulo ficou em R$ 65,78 por m², o maior preço médio entre as 22 capitais monitoradas.
A Selic de 13,75% ao ano vale desde 17 de setembro de 2026 e foi mantida na 282ª reunião do Copom. O IPCA de outubro, divulgado em 12 de novembro de 2026, ficou em 0,14% no mês, 4,10% no ano e 4,63% em 12 meses. Para confrontar anúncios de aluguel e de venda em Barueri, Alphaville e Tamboré, veja as opções no QuintoAndar.
O que a compra acrescenta ao preço do imóvel
O ITBI em Barueri tem alíquota base de 5% sobre o valor venal ou o valor do instrumento, o que for maior. Quando a compra é financiada pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o município cobra 5% sobre os recursos próprios, inclusive o FGTS, e 1% sobre a parte financiada. Escritura e registro seguem as Tabelas de Custas e Emolumentos de 2026 do Tribunal de Justiça de São Paulo e devem ser confirmados no cartório. Nos contratos do SFH, os emolumentos ficam limitados a até 0,1% do financiamento em programas do FGTS e a até 1% do negócio nos demais casos.
Financiamento, FGTS e o teto do SFH
No SFH, a avaliação do imóvel fica limitada a R$ 2.250.000 e o custo efetivo máximo do mutuário, a 12% ao ano. A cota de crédito não pode superar 80% na aquisição residencial, ou 90% no Sistema de Amortização Constante (SAC) ou no Sacre. O banco deve avaliar o comprometimento da renda com outras obrigações e com o mínimo existencial. Nos planos de Comprometimento da Renda e de Equivalência Salarial, o teto é de 30% da renda bruta.
O FGTS pode complementar a entrada. O trabalhador precisa de no mínimo três anos sob o regime, somados, não pode ter financiamento ativo no SFH no país e não pode ser proprietário de outro imóvel residencial no município ou na região metropolitana de trabalho ou de residência. O imóvel deve ser residencial e destinado à moradia. A prestação deve ser simulada no Habitação Digital da Caixa, sem adotar taxa genérica nesta matéria.
Exemplo hipotético da conta
Os números a seguir são um exemplo hipotético e não descrevem um imóvel real. O preço é a área vezes o m² de venda de outubro de 2026; o aluguel é a área vezes o m² de locação de setembro. Como os informes são de meses distintos, use o rendimento oficial de setembro, de 7,08% ao ano, como referência. Para um apartamento hipotético de 70 m²:
preço de referência: 70 × R$ 12.259 = R$ 858.130;
aluguel de referência: 70 × R$ 71,96 = R$ 5.037,20 por mês, ou R$ 60.446,40 no ano;
ITBI à vista, a 5%, se o valor do instrumento for o maior: 0,05 × R$ 858.130 = R$ 42.906,50;
ITBI no SFH, com 80% financiados: 5% sobre R$ 171.626 de recursos próprios (R$ 8.581,30) mais 1% sobre R$ 686.504 (R$ 6.865,04), total de R$ 15.446,34;
escritura e registro: ver as tabelas de 2026 do TJSP no cartório e somar ao preço e ao ITBI.
O rendimento oficial de 7,08% ao ano fica abaixo da Selic de 13,75% e acima do IPCA de 4,63% em 12 meses até outubro. Quem vai morar no imóvel deve comparar o aluguel com a prestação da simulação oficial, o condomínio, o IPTU e a manutenção, e o dinheiro da entrada.
Passo a passo para fechar o cálculo
Anote o preço e o aluguel de imóveis comparáveis no mesmo bairro, em Barueri, Alphaville ou Tamboré.
Some o ITBI pela regra da Prefeitura e consulte escritura e registro nas tabelas de 2026 do TJSP.
Se for financiar, confira o teto de R$ 2.250.000 do SFH e a cota de 80%, ou 90% no SAC ou no Sacre.
Verifique o FGTS pelas regras da Caixa e simule no Habitação Digital, sem adotar taxa genérica.
Calcule o rendimento bruto (aluguel anual dividido pelo preço) e compare com a Selic e com o IPCA; some condomínio, IPTU e manutenção.
Leve em conta o prazo de permanência, porque uma mudança rápida dilui menos os custos da compra.
Para comparar anúncios de compra e de aluguel na cidade, use a busca de imóveis em Barueri no QuintoAndar.